住み替え時にローンが残っている家は売却できる？方法と注意点をわかりやすく解説

住宅ローンが残っていても自宅は売却できる？

自宅に住宅ローンが残っている場合でも、多くのケースで売却することは可能です。
その前提として、売却代金や自己資金などで住宅ローンを完済し、不動産に設定されている抵当権を抹消する必要があります。
抵当権を外さないままでは、買主に所有権を移転できず、通常の売買契約を成立させることができません。
そのため、売却と同時に完済と抵当権抹消を行うことが、住み替えを進めるうえでの基本的な流れになります。

住宅ローン残高を把握するためには、まず現在借入れをしている金融機関から送付される償還表や残高証明書を確認します。
住宅金融支援機構など一部の機関では、公式サイトや窓口で最新の残高照会が可能とされています。
あわせて、近年の中古住宅の取引動向や住み替えの状況は、国土交通省が実施する住宅市場動向調査などで公表されており、価格の目安や売却ニーズを把握する際の参考になります。
こうした公的な情報を踏まえつつ、自宅の売却見込み価格とローン残高の関係を丁寧に確認することが大切です。

売却見込み価格が住宅ローン残高を上回る状態がアンダーローンであり、この場合は売却代金で完済しやすく、次の住み替え資金を確保しやすいとされています。
一方、売却見込み価格よりローン残高の方が多い状態がオーバーローンであり、不足分を自己資金や別の借入れで補う必要が生じます。
近年は、住み替え時に残債と新居購入資金をまとめて借りる住み替えローンの商品もみられ、オーバーローンでも選択肢が広がっています。
ただし、どの方法を選ぶ場合でも、返済負担が過大にならないよう、家計全体の資金計画を慎重に検討することが重要です。

ローン残ありで住み替える3つの売却・購入パターン

まずは、現在の自宅を売ってから新居を購入する「売却先行」の流れと特徴を押さえておくことが大切です。
この方法では、売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消したうえで新たな住宅ローンの申し込みを行います。
売却額とローン残高が同程度かそれ以上であれば、自己資金の持ち出しを抑えやすく、二重の返済を避けられる点が大きな安心材料です。
一方で、売却完了から新居への入居までの期間に仮住まいが必要となる可能性があり、その費用や引っ越し回数の増加も検討しておく必要があります。

次に、新居の購入を優先する「購入先行」のパターンでは、先に新居の住宅ローン契約を結び、その後に現在の自宅を売却することになります。
この場合、売却代金が入るまでの資金を補うために「つなぎ融資」を利用したり、新居と自宅の2本の住宅ローンを一時的に抱える「ダブルローン」になる可能性があります。
特にダブルローンは、返済負担率が高まりやすく、金融機関の審査も厳しくなるため、収入や貯蓄、将来の家計見通しを慎重に確認することが重要です。
さらに、自宅の売却価格や売却時期が想定よりも悪化した場合、資金計画が大きく崩れるおそれがある点にも注意が必要です。

最後に、自宅の売却と新居購入を同時進行させる方法では、売買契約や引き渡し時期の調整が住み替え成功の鍵となります。
一般的には、自宅の売買契約と新居の売買契約を近い時期に締結し、双方の決済日と引き渡し日ができるだけ同日に近づくようスケジュールを組みます。
こうした段取りがうまくいけば、仮住まい期間を最小限に抑えつつ、二重の家賃やローン返済の負担を軽くしやすくなります。
ただし、契約締結や住宅ローン審査、引っ越し業者の手配など、短期間で多くの手続きをこなす必要があるため、余裕をもった計画と綿密な日程管理が欠かせません。

住み替えローンを使った売却方法と注意点

住み替えローンは、現在の自宅の住宅ローン残債と新居の購入資金、さらに諸費用までをひとつの住宅ローンとしてまとめて借りる仕組みです。
売却代金だけでは既存ローンを完済できないオーバーローンの場合でも、住み替えを進めやすくなる点が特徴です。
多くの金融機関では、売却予定価格や担保評価を踏まえて借入可能額が決まり、通常の住宅ローンより慎重に審査される傾向があります。
そのため、まずは現在のローン残高や返済状況を整理し、無理のない借入額の範囲を把握しておくことが大切です。

住み替えローンが利用しやすいのは、安定した収入があり、返済負担率が一定の水準におさまっている世帯とされています。
一般的に、住宅ローン審査では年間返済額が年収に占める割合である返済負担率が重視され、目安として30〜35％以内かどうかを確認する金融機関が多いとされています。
また、住宅金融支援機構の調査では、実際の利用者の返済負担率は15〜20％程度の層が多く、より低い水準で借りている人も増えている状況です。
他のローンやクレジット返済も含めた総返済負担率を抑え、安定した勤務先・勤続年数・自己資金の有無なども、審査で重視されやすいポイントです。

住み替えローンを利用すると、自己資金を多く用意できなくても、売却と新居購入をスムーズにつなげやすいというメリットがあります。
一方で、通常の住宅ローンと比べて金利が高めに設定される例があり、借入総額も大きくなりやすいため、総返済額が増えやすい点には注意が必要です。
また、将来の収入減少や金利上昇があった場合に家計への負担が大きくならないか、長期的な資金計画を事前に十分検討しておくことが重要です。
毎月返済額が手取り月収のどの程度に収まるか、教育費や老後資金とのバランスを踏まえ、返済負担率に余裕を持たせた計画を立てておくと安心です。

ローン残高より売却額が少ないときの選択肢とリスク管理

自宅の売却額より住宅ローン残高が多い状態は、一般にオーバーローンと呼ばれます。
この場合でも住み替えは不可能ではありませんが、不足分の資金手当てと今後の返済計画を慎重に検討する必要があります。
具体的には、自己資金の投入や住み替えローンの活用に加え、金融機関との返済条件の見直し相談など、複数の選択肢を比較しながら判断することが重要です。
どの方法にも一定のリスクがありますので、目先の資金繰りだけでなく、中長期の家計への影響を踏まえて検討することが大切です。

売却代金で完済できない場合の基本的な考え方は、「不足分をどのように準備するか」を早い段階で明確にすることです。
自己資金で補える場合は、売買契約や残代金決済の場面で一括返済できるよう、預貯金や解約予定の金融資産の手続き時期を確認しておきます。
一方、自己資金だけでは不足する場合には、現在のローン残債と新居購入資金をまとめて借りる住み替えローンの利用可否や、金融機関による返済期間延長などの条件変更が可能かどうかを事前に相談することが重要です。
いずれの方法でも、毎月返済額と返済総額がどの程度変化するかを試算してから判断することが望ましいです。

売却代金や住み替えローンで対応しても返済継続が難しい場合には、任意売却という選択肢を検討することがあります。
任意売却は、競売ではなく通常の売買契約の形で不動産を売却し、その代金を住宅ローンの返済に充てる手続きであり、競売と比べて高い価格で売れることが期待されるため、残債務の圧縮につながりやすいとされています。
ただし、債権者である金融機関等の同意が必要であり、返済が困難になる兆しが見えた段階で早めに相談することが重要です。
任意売却を検討する際には、売却後も残る債務の支払方法や、将来の生活再建の見通しについても併せて確認しておく必要があります。

住み替え時には、税金面の特例も必ず確認しておきたいところです。
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、新居について一定の要件を満たしていれば、年末時点のローン残高に応じて所得税額から控除を受けられる制度です。
また、自宅を売却して譲渡損失が生じた場合には、一定の要件の下で、その損失を他の所得と損益通算し、控除しきれない部分を翌年以後に繰り越せる特例が設けられています。
これらの特例は、住み替え後の所得税・住民税の負担を軽減し、家計の安定に役立つ可能性がありますので、適用条件や必要書類を事前に確認しておくことが大切です。

まとめ

住宅ローンが残っていても、自宅の売却や住み替えは十分に可能です。
大切なのは、現在のローン残高と売却価格の見込みを正しく把握し、アンダーローンかオーバーローンかを早めに確認することです。
売却先行・購入先行・同時進行・住み替えローンなど、選べる方法は複数ありますが、それぞれにメリットとリスクがあります。
自己資金の投入や任意売却、税金の特例なども含めて総合的に検討することで、無理のない住み替え計画が立てられます。
当社では、ローン残債の整理から売却戦略、購入計画まで一括サポートしていますので、まずはお気軽にご相談ください。