フラット３５で長期金利はどう動く？初めての住宅ローンで失敗しないポイント

初めての住宅ローンとフラット３５の基礎知識

初めて住宅ローンを利用する際は、まず「元金」「利息」「返済期間」「返済方式」といった基本用語を理解しておくことが大切です。
元金とは実際に借りるお金そのものであり、利息はその元金を借りる対価として支払う費用です。
返済期間はローンを返していく年数を示し、住宅ローンでは一般に20〜35年程度の長期になることが多いです。
返済方式には、毎回の返済額が一定の「元利均等返済」と、元金部分を一定額ずつ返していく「元金均等返済」があり、完済までの負担のかかり方が異なります。

住宅ローンの金利タイプは、大きく「変動金利型」「固定金利選択型」「全期間固定金利型」に分けられます。
変動金利型は、半年ごとなど一定期間ごとに金利が見直され、市場金利が下がれば返済額が抑えられる一方で、金利上昇時には返済額が増える可能性があります。
固定金利選択型は、当初3年や10年など決めた期間は金利が固定され、その後は再度固定期間を選ぶか変動金利に切り替えるかを選択する仕組みです。
全期間固定金利型は、借入から完済まで金利が変わらず、長期にわたり返済額が一定になるため、将来の家計を見通しやすい点が特徴です。

長期固定金利の代表的な住宅ローンとして知られているのが「フラット３５」で、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全期間固定金利型の商品です。
フラット３５では、返済が終わるまで金利が変わらないため、長期の返済計画を立てやすく、将来の金利上昇リスクを避けたい方に利用されています。
資金の使いみちは、自ら居住するための住宅購入資金や新築資金、また一定の条件を満たす中古住宅の購入資金などに限定されており、投資用物件や事業用物件には利用できません。
対象となる住宅についても、住宅金融支援機構が定める技術基準を満たすことや、床面積が一定以上であることなど、いくつかの要件を満たす必要があります。

フラット３５の長期金利が決まる仕組みと最近の動き

フラット３５の金利は、各金融機関が決める部分と、住宅金融支援機構が行う資金調達の状況によって左右されます。
住宅金融支援機構は、民間金融機関が融資した長期固定金利の住宅ローン債権を買い取り、それを担保に債券を発行して資金を集めています。
この債券の利回りなどが、いわゆる長期金利と呼ばれる市場金利の影響を受けるため、結果としてフラット３５の金利も長期金利の動きと連動しやすい仕組みになっています。
そのうえで、各金融機関が上乗せする利ざやや手数料の考え方によって、実際に利用者に提示される金利水準が決まります。

ここ数年のフラット３５の金利は、長く続いた低水準から徐々に上昇傾向へと変化してきました。
住宅金融支援機構が公表する借入金利の推移を見ると、令和の初め頃には年１％台前後で推移していた時期もありますが、その後は長期金利の上昇に合わせてじわじわと水準が切り上がっています。
最新の金利情報でも、返済期間２１年以上３５年以下のフラット３５は年２％台後半から３％台の水準が提示されており、直近１年の中でも上がり下がりを繰り返しながらも全体としては高まりつつある状況です。
金利が上昇局面にあるときは、同じ借入額でも総返済額が増えやすくなるため、借入時期や借入期間の考え方がより重要になります。

一方で、金利が低下する局面では、フラット３５の新規借入金利も数か月単位で下がることがあり、長期固定で低い金利を確保しやすくなります。
ただし、金利の先行きは経済情勢や金融政策によって変化するため、短期的な上下だけで判断するのではなく、ここ数年の推移全体を確認しながら検討することが大切です。
初めて住宅ローンを利用する方にとっては、長期金利が上昇しているのか、落ち着いているのかを把握することで、固定金利で早めに金利を確定させるか、他の金利タイプも含めて比較するかの判断材料になります。
また、フラット３５の金利は毎月見直されるため、申込月と実際の資金受取月で金利が変わる場合がある点にも注意が必要です。

これからマイホーム購入を検討する方向けフラット３５活用ポイント

フラット３５は、返済が終わるまで金利が変わらない全期間固定金利型の住宅ローンです。
そのため、毎月の返済額を長期にわたって見通しやすい点が大きな安心材料になります。
一方で、申込時点の金利水準が変動金利型より高めになる傾向があり、最近の金利上昇局面では負担感が増しやすい面もあります。
家計の収入の安定性や、今後のライフプランと合わせて総合的に向き不向きを考えることが大切です。

フラット３５を検討する際には、借入期間や頭金の有無、返済負担率が総返済額にどのように影響するかを理解しておく必要があります。
同じ金利でも、借入期間を長くすると毎月の返済額は抑えられますが、支払う利息の合計額は大きくなります。
また、頭金を多く入れて借入額を抑えると、金利の範囲が低い区分の適用となる場合があり、総返済額を減らすことにつながります。
収入に対する年間返済額の割合である返済負担率については、無理のない水準に抑えることが、長期の返済を続けるうえで重要です。

長期固定金利の安心感を十分に活かすためには、事前のシミュレーションを丁寧に行うことが欠かせません。
住宅金融支援機構が提供する各種シミュレーションでは、借入額や金利、返済期間を変えながら、毎月の返済額や総支払額を比較できます。
さらに、ライフイベントや教育費など将来の支出も見込んだ家計のキャッシュフローを試算することで、返済と生活費のバランスを具体的に確認できます。
こうした試算結果を踏まえ、長期にわたって無理なく返済を続けられる借入金額と返済期間を見極めることが大切です。

初めての住宅ローンで長期固定を選ぶ際の注意点

長期固定金利の住宅ローンを選ぶときは、金利だけでなく、借入時と返済中にかかる諸費用の内容を丁寧に確認することが大切です。
具体的には、事務手数料や保証料の有無、火災保険料や登記費用など、契約前後で必要となる支出を一覧にして把握しておくと安心です。
また、団体信用生命保険の保険料が金利に含まれるのか、別途支払いになるのかによって、総返済額が変わる点にも注意が必要です。
さらに、繰上返済を行う際の手数料や、返済方法の変更が可能かどうかも、長期の返済計画を考えるうえで重要な確認項目になります。

次に、長期固定金利の位置づけを、金利が上昇する場面と低下する場面に分けて考えることが大切です。
金利が上昇している局面では、返済中に金利が上がらない長期固定は、将来の返済額を早めに確定できる点で家計管理に有利に働きやすいです。
一方で、金利が低下している局面では、変動金利などと比べて毎月の返済額が高めになる可能性があるため、無理のない返済額かどうかを慎重に見極める必要があります。
このように、その時点の金利水準だけでなく、今後の金利変動に対してどの程度のリスクを許容できるかを整理したうえで、長期固定を選択するかどうかを検討することが重要です。

さらに、マイホーム購入前には、現在の家計と将来の収支見通しを整理し、長期にわたる返済計画を立てておくことが欠かせません。
まず、毎月の収入から、生活費や教育費、予備費などを差し引いたうえで、どの程度を住宅ローン返済に充てられるかを把握します。
次に、将来の転職や出産、子どもの進学など、家計に影響しそうな出来事を時系列で書き出し、その時点でも返済が続けられるかを確認しておくと安心です。
最後に、一定額の貯蓄を残したうえで頭金や諸費用を準備し、長期固定金利であっても、急な出費に対応できる余裕資金を確保しておくことが、無理のないマイホーム購入につながります。

まとめ

フラット３５は、長期固定金利で返済額を安定させたい初めての住宅ローン利用者にとって心強い選択肢です。
一方で、金利水準や借入期間、頭金、諸費用、団体信用生命保険など、事前に確認すべきポイントも多くあります。
当社では、最新の金利動向の見方から、家計シミュレーション、将来の返済計画づくりまで丁寧にサポートしています。
自分たちにフラット３５が本当に合うのか、まずはお気軽にご相談ください。